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“등기부등본만 보면 다 안전한 줄 알았어요.” 이렇게 말하는 피해자들이 적지 않습니다.
부동산 거래에서 가장 기본이자 필수 서류인 등기부등본. 하지만 이 문서에 ‘공신력’이 없다는 사실, 알고 계셨나요?
등기부등본을 믿고 계약했지만, 나중에 소유권이 없거나 위조된 서류였다는 사실을 뒤늦게 알게 되는 경우가 실제로 꽤 많습니다.
이번 글에서는 등기부등본에 숨겨진 위험성과 위조·변조 피해를 막기 위해 꼭 알아야 할 사실들을 정리해드립니다.
등기부등본에는 왜 공신력이 없을까?
공신력이 없다는 말은 곧, 등기부등본에 나온 내용이 실제 사실과 달라도 국가가 책임지지 않는다는 의미입니다.
- 등기에 ‘김모 씨’가 소유자라고 나왔는데 실제로는 위조된 등본이었다면?
- 근저당이 없는 걸로 나왔는데, 사후적으로 대출이 잡혀 있었다면?
이런 경우 등기 내용만 믿고 계약한 사람도 법적 보호를 못 받을 수 있습니다.
이는 한국 민법이 등기에 대해 공신주의가 아닌 형식주의를 채택하고 있기 때문입니다.
즉, 등기된 내용이 틀려도 본인이 책임져야 하므로 등기만 믿고 행동하는 건 매우 위험합니다.
실제 사례: 등기부등본 믿고 계약했다가 수억 원 손해
사례 1 — 가짜 등본으로 전세계약
서울의 한 세입자는 부동산 중개소를 통해 깔끔한 아파트를 보고 전세계약을 체결했습니다.
등기부등본도 확인했고, 문제 없었지만 나중에 보니 등본은 위조된 PDF 파일이었습니다. 실제 소유자와 계약한 것이 아니었던 거죠.
수천만 원의 전세보증금은 돌려받지 못했습니다.
사례 2 — 실소유자와 다른 사람 명의로 등기된 매물 계약
지인의 명의로 등기된 부동산을 계약했다가 나중에 소유자가 명의도용 사실을 주장하며 소송을 건 경우도 있습니다.
이 경우에도 등기부등본에 나온 이름만 믿고 계약한 사람은 법적으로 소유권을 주장하기 어렵습니다.
등기부등본 피해를 막기 위해 반드시 확인해야 할 것들
등기부등본을 열람하는 것만으로는 부족합니다. 아래 내용을 함께 확인해야 안전합니다.
1. 인터넷등기소에서 직접 발급한 최신 원본 PDF만 믿으세요
- 중개업자가 보여주는 종이 등본, 캡처 이미지 등은 위조 가능성이 있습니다.
- 반드시 본인이 대법원 인터넷등기소 에서 직접 열람 또는 발급해야 합니다.
- 발급 일자가 당일인지, 최근 며칠 이내인지 꼭 확인하세요.
2. 계약 상대방이 실제 등기 명의자와 동일한 사람인지 확인
- 신분증 사본만 믿지 말고, 등기부등본의 소유자 이름과 일치하는지 확인
- 위임계약 시 위임장 + 인감증명서 + 대리인 신분증 3종 필수
- 가능하다면 실소유자와 직접 연락해보는 것도 권장
3. 갑구와 을구의 모든 기록을 꼼꼼히 읽고 해석하기
- 갑구 → 소유권 분쟁, 가압류, 가처분 기록
- 을구 → 근저당, 전세권, 가등기, 지상권 등
- 어렵다면 전문가의 도움을 받는 것도 방법입니다
4. 위조 의심될 땐 문서 진위 여부 확인 절차 활용
- 인터넷등기소의 인증번호 확인 기능 사용
- 등기소 또는 법무사 사무소에서 진본 확인 가능
- 상대방이 진위 확인을 거부하거나 계약을 서두르면 의심 신호!
등기부등본, 확인은 기본이지만 ‘검증’은 필수입니다
등기부등본을 열람했다는 이유만으로는 절대 안전하지 않습니다.
위조된 등본, 명의도용, 형식적 등재 문제 등으로 실제 피해를 입는 사례가 존재하며, 이는 단순한 실수가 아닌 수천만~수억 원의 손실로 이어질 수 있습니다.
게다가 등기부등본은 공신력이 없기 때문에 피해를 본다고 해도 법적으로 구제받기 어려운 구조입니다.
따라서 반드시 직접 확인, 명의자 본인 확인, 법적 제약 유무 검토, 진위 여부 확인까지 꼼꼼히 진행해야 안전한 부동산 거래가 가능합니다.